Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l'IS ?
Loger des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dans une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est une stratégie de gestion patrimoniale qui présente plusieurs avantages fiscaux et organisationnels.
Cette configuration est particulièrement appréciée des investisseurs à la recherche d’une optimisation fiscale et d’une meilleure structuration de leur patrimoine immobilier.
Précautions à prendre avant de loger des SCPI dans une SCI à l’IS
Motivations économiques prioritaires
Il est essentiel que cette stratégie repose avant tout sur des motivations économiques solides, telles que la préparation de la retraite ou l’organisation de la transmission du patrimoine. Il ne doit pas s’agir d’une simple démarche d’optimisation fiscale.
Accompagnement professionnel indispensable
Ce montage nécessite une gestion active et rigoureuse. Faire appel à des professionnels qualifiés (experts-comptables, notaires, conseillers en gestion de patrimoine) est crucial pour évaluer la faisabilité du projet et s’assurer qu’il correspond à vos objectifs patrimoniaux.
Analyse des objectifs et de l’investissement
Ce type de structure n’est pas adapté à tous les profils d’investisseurs. Une étude approfondie de vos objectifs, de votre situation financière et de l’envergure de l’investissement envisagé est nécessaire pour déterminer si cette stratégie est pertinente pour vous.
Avantages de loger des SCPI dans une SCI à l’IS
Chaque année, la SCI IS remboursera, via sa trésorerie disponible, le compte courant d’associé ayant été alimenté avec ses deniers propres.
1. Optimisation fiscale
Déduction des charges
- La SCI à l’IS permet de déduire l’ensemble des charges liées à la gestion des SCPI, y compris les frais d’acquisition, d’emprunt et de gestion.
- Les amortissements des parts de SCPI peuvent être passés en charges, ce qui réduit l’assiette imposable.
Imposition réduite
- Les revenus locatifs perçus par la SCI sont imposés à l’IS, soit 15 % sur les 42500 premiers euros de bénéfices, puis 25 % au-delà.
- Cette fiscalité est souvent plus avantageuse que celle applicable aux particuliers soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Sortie d’argent sans frottement fiscal
- Il est possible de sortir de l’argent chaque année au titre du Compte Courant d’Associé de la SCI IS, ce dernier ayant été alimenté avec les fonds personnels afin d’acquérir les parts de SCPI. Ainsi, il en résulte une ‘ dette ‘ depuis la SCI à l’égard de la personne physique, d’où l’absence de fiscalité à long terme.
2. Structuration patrimoniale
Gestion collective
- Une SCI permet à plusieurs associés (membres d’une même famille ou partenaires) d’investir ensemble dans des SCPI.
Transmission facilitée
- Les parts de SCI peuvent être transmises progressivement via des donations, tout en bénéficiant d’abattements fiscaux.
3. Effet de levier
Accès au financement
- La SCI peut contracter des emprunts pour acquérir des parts de SCPI, permettant de profiter de l’effet de levier.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.
Fonctionnement d’une SCI à l’IS investissant en SCPI
Structure organisationnelle
Une SCI est créée avec des statuts prévoyant une gestion adaptée à l’achat et à la gestion de SCPI.
Les associés détiennent des parts de la SCI, proportionnellement à leurs apports.
Mode d’investissement
La SCI collecte les apports des associés ou contracte un emprunt bancaire.
Elle acquiert des parts de SCPI.
Les revenus des SCPI sont versés à la SCI, qui les déclare sous le régime de l’IS.
Répartition des bénéfices
Les bénéfices, après imposition à l’IS, peuvent être réinvestis ou distribués aux associés sous forme de dividendes.
Le mot du fondateur
Nous vous recommandons d'ajouter dès le départ un volet Transmission, en intégrant vos enfants et démembrant les parts de SCI en leur faveur par exemple.
Inconvénients et points de vigilance
Imposition à la sortie
Plus-values immobilières :
Contrairement aux particuliers, la SCI à l’IS ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values.
- Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la base taxable (Base Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat + amortissements).
Les plus-values sont intégralement imposables au taux de l’IS.
Gestion administrative
Complexité accrue :
La gestion d’une SCI à l’IS nécessite une comptabilité rigoureuse et des déclarations fiscales régulières.
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Contacter le CabinetComparatif SCI à l'IR vs SCI à l'IS pour l’investissement en SCPI
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Imposition des revenus | Revenus imposés au barème progressif | Imposition à taux fixe |
| Déduction des charges | Limitation des charges déductibles | Charges et amortissements déductibles |
| Plus-values | Abattement pour durée de détention | Plus-values imposées à l’IS |
| Comptabilité | Allégée | Obligatoire |
| Dans quel cas ? | – Projet modeste non-meublé – Taux marginal IR faible – Revente envisagée | – Projet d’envergure (SCPI ou locaux pro. par exemples) – Taux marginal IR élevé – Revente non-envisagée |
Cas pratiques
Investissement familial
Une famille souhaite investir dans des SCPI pour générer des revenus locatifs.
La SCI à l’IS permet une répartition équitable des bénéfices et une transmission optimisée.
Investissement avec levier
Un investisseur utilise un emprunt pour maximiser l’achat de parts de SCPI.
L’effet de levier et la déduction des intérêts d’emprunt augmentent la rentabilité nette.
Investissement professionnel
Un entrepreneur loge les SCPI dans une SCI à l’IS pour compléter ses revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Créer une SCI IS en tant que français non-résident fiscal
Un expatrié peut tout à fait ouvrir une Société Civile Immobilière (SCI) en France.
Cependant, cette démarche implique certaines spécificités juridiques, fiscales et administratives qu’il convient de bien comprendre.
Possibilité juridique pour un non-résident
Un Français non-résident peut être associé d’une SCI, voire en être le gérant, à condition de respecter les formalités légales.
La nationalité ou le lieu de résidence ne restreignent pas l’accès à la création d’une SCI en France, tant que la société est enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et respecte le droit français.
Avantages de créer une SCI pour un non-résident
Gestion centralisée des biens immobiliers
Une SCI facilite l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers situés en France.
Transmission du patrimoine
Elle permet d’organiser la transmission des biens à des héritiers en bénéficiant d’avantages fiscaux liés aux parts sociales.
Facilitation de l’indivision
La SCI évite les complications liées à l’indivision classique entre héritiers ou associés, en structurant la répartition des droits et des responsabilités.
Accessibilité aux financements
Une SCI peut souscrire un emprunt pour acquérir des biens immobiliers, même si les associés sont non-résidents.
Régime fiscal applicable
Les non-résidents sont soumis à des obligations fiscales spécifiques en fonction de la localisation des biens immobiliers et de leur statut fiscal :
SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
- Si la SCI est à l’IR, les revenus locatifs générés par les biens immobiliers sont imposés en France. Chaque associé déclare sa quote-part des revenus locatifs en fonction de sa résidence fiscale.
- Les non-résidents doivent remplir une déclaration en France et sont soumis au barème spécifique applicable aux non-résidents, avec un minimum d’imposition de 20 % (sauf exception).
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
- Si la SCI opte pour l’IS, elle est imposée directement en tant que société sur ses bénéfices en France. Cette option peut être avantageuse pour les associés non-résidents, car elle simplifie la déclaration fiscale individuelle.
- Cependant, lors de la distribution des dividendes, les associés non-résidents peuvent être soumis à une retenue à la source en France, dont le taux dépend des conventions fiscales entre la France et leur pays de résidence.
Considérations administratives
Représentation fiscale
Un non-résident peut être tenu de désigner un représentant fiscal en France pour gérer les déclarations fiscales de la SCI.
Gestion bancaire
Ouvrir un compte bancaire pour la SCI en France peut parfois être plus complexe pour un non-résident. Il est donc conseillé de se rapprocher d’une banque disposant d’un service dédié aux expatriés ou aux investisseurs étrangers.
Communication avec les autorités françaises
Tous les documents administratifs, y compris les statuts de la SCI, doivent être en français, et la communication avec les administrations se fait principalement en France.
Précautions et conseils
Étude des conventions fiscales
Vérifiez si votre pays de résidence a signé une convention fiscale avec la France. Cela permet d’éviter une double imposition des revenus issus des biens immobiliers détenus par la SCI.
Recours à un expert
Faites appel à un notaire ou un expert en gestion de patrimoine pour rédiger les statuts de la SCI et anticiper les éventuelles implications fiscales.
Planification successorale
Si l’objectif est de transmettre le patrimoine, une SCI peut être combinée avec des donations de parts sociales pour optimiser les droits de succession.
Anticipation des obligations comptables
Si la SCI est soumise à l’IS, elle devra tenir une comptabilité rigoureuse et produire des comptes annuels. Cela engendre des coûts supplémentaires qu’il faut prévoir.
FAQ : Aller plus loin au sujet du montage SCPI dans SCI IS
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